Второй квартал 2020 года на рынке коммерческой недвижимости

0
Джоанна Синкевич, партнер, директор департамента промышленности и логистики, Cushman & Wakefield
Джоанна Синкевич, партнер, директор департамента промышленности и логистики, Cushman & Wakefield

До начала пандемии коронавируса польская экономика была одной из самых быстрорастущих в Европейском союзе. Как это в настоящее время Международная консалтинговая компания Cushman & Wakefield в последнем выпуске отчета «Trends Radar» суммирует макроэкономическую ситуацию, анализирует отдельные секторы индустрии недвижимости с точки зрения воздействия пандемии и представляет прогнозы развития экономической ситуации в Польше.

Макроэкономическая ситуация

В результате пандемии и полной блокировки, введенной польским правительством в марте, польская экономика может впервые войти в фазу рецессии во втором квартале 2020 года. Ожидается, что расходы на потребление сократятся, что, согласно Oxford Economics, будет скорее отложено, чем потеряно, и ухудшится на рынке труда, несмотря на принятые защитные меры. Также на производственных предприятиях, несмотря на отсутствие принудительной блокировки, произошло резкое падение производства.

По мнению экспертов Oxford Economics, постепенная отмена ограничений с начала мая может привести к ускорению экономической активности во второй половине года и в 2021 году.

Офисный рынок

В ответ на угрозу пандемии польское правительство не ввело каких-либо ограничений, исключающих использование служебных помещений, однако в результате введения правил социальной дистанции количество рабочих мест в офисах значительно сократилось, и компании ввели рекомендацию удаленной работы для всех или значительных часть ваших сотрудников. Согласно исследованию, подготовленному Cushman & Wakefield и Antal, только 21% респондентов работали во время пандемии в офисе. Наряду с постепенным улучшением эпидемиологической ситуации в Польше начался процесс возвращения в офисы, в результате чего перед организациями встала задача адаптации офисных помещений к новым стандартам и обеспечения безопасности сотрудников.

За последние два месяца некоторые арендаторы приняли подход «жди и посмотри» и приостановили принятие решений об аренде новых площадей. Это, несомненно, повлияет на статистику спроса в этом квартале и в последующие месяцы в некоторой степени. Тем не менее, сигналы, поступающие с рынка, становятся все более и более позитивными, и некоторые процессы транзакций могут быть возобновлены в ближайшем будущем. Расширенные административные процессы, ограниченная доступность строительных рабочих и риск прерывания цепочки поставок приводят к переносу сроков сдачи в эксплуатацию некоторых офисных проектов, находящихся в стадии строительства. Кроме того, в более долгосрочной перспективе текущая ситуация повлияет на решения разработчиков отложить начало инвестиций, запланированных к завершению в 2022-2023 годах, что может привести к дефициту предложения в этот период.

По данным Cushman & Wakefield, около 50% от общего числа офисных работников в мире, вероятно, в будущем будут использовать различные формы гибкой модели работы, и офисное пространство будет развиваться от традиционного офиса в одном месте до гибридной модели, которая в различной степени сочетает работу в стандартном пространстве с офисом. гибкий и использующий удаленную работу. Сокращение офисных площадей будет невозможно даже при меньшем количестве сотрудников из-за необходимости поддерживать социальную дистанцию.

COVID-19 и так называемые «Блокировка» оказала значительное влияние на рынок коммерческой недвижимости. В случае офисных помещений естественным следствием стало вынужденное испытание удаленной работы в беспрецедентных масштабах. В зависимости от технологической подготовки отдельных организаций этот тест получался лучше или хуже, но независимо от результатов спровоцировал многочисленные дискуссии о будущем офисов и рабочей среды как таковой. Заявления руководителей крупнейших организаций и работодателей были последовательны в контексте вероятности ускорения преобразования рабочей среды в сторону большей гибкости и гибридной модели, сочетающей возможности удаленной и офисной работы, весьма вероятного сокращения числа офисных рабочих станций при одновременном увеличении расстояния, что может сбалансировать потребность в пространстве. На рынке все еще много неопределенности и крайних мнений. Мы убеждены в одном - COVID-19 значительно ускорит преобразование уже существующей рабочей среды в сторону гибкости и мобильности, а также разработку гибридных моделей, сочетающих разные рабочие модели. В то же время мы ожидаем изменения некоторых современных тенденций и предпочтений, например, сгущения рабочих мест вместо более раннего сгущения, децентрализации и создания распределенных офисных экосистем в качестве удобных мест для встреч и совместной работы. Конечно, в ближайшие месяцы мы все еще можем ожидать динамичных изменений и пересмотра стратегии многочисленных организаций, - говорит Полина Мисиак, партнер, глава представительства арендаторов, Cushman & Wakefield.

Коммерческий рынок

Снятие ограничений на эксплуатацию торговых центров на втором, а не на третьем этапе размораживания экономики означало, что торговые центры в короткие сроки должны были быть готовы к повторному открытию при сохранении всех применимых правил, связанных с безопасностью клиентов. Это было огромной проблемой при одновременном повышении стоимости коммерческих объектов.

Несмотря на более ранние предположения об окончании торговых центров, подавляющее большинство арендаторов (в среднем 90%) вновь открыли свои магазины и покупателей, в опросе «Возвращение поляков к покупкам после эпидемии», проведенном PRCH и агентством Inquiry, 81% заявили, что при совершении покупок покупки в торговых центрах чувствовали себя в безопасности. Среднее число посетителей с момента открытия торговых центров неуклонно растет, причем более высокие показатели регистрируются в малых и средних центрах. На пятой неделе с 1 по 7 июня 2020 г. средняя видимость оставалась на уровне 72% -99% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (PRCH).

По мнению экспертов Cushman & Wakefield, мы увидим изменения в форматах и ​​реструктуризацию филиальной сети. Новые технологические решения и бесконтактное обслуживание клиентов в торговых центрах приобретут все большее значение, а электронная коммерция станет дополнением к стационарным продажам, особенно в индустрии моды и аксессуаров. Увеличение доли вакантных площадей может привести к снижению арендного дохода при одновременном увеличении стоимости торговых центров из-за дополнительных мер безопасности. Наибольшие потери ожидаются в индустрии развлечений, которая долгое время оставалась замороженной. Эксперты ожидают, что маркетинговые мероприятия будут стимулировать потребительский спрос и укреплять социальную функцию торговых центров.

С первого дня блокировки было очевидно, что розничный рынок подвергнется своего рода коррекции и будет выглядеть иначе, чем до пандемии. Изменения будут заметны как для арендаторов, так и для арендодателей. Даже треть арендаторов могут в той или иной степени уйти с рынка, сменить канал сбыта или изменить формат, поэтому в торговых центрах появятся вакансии. Многие из этих арендаторов, которые будут ограничивать свое присутствие на рынке, имели хорошие местоположения в торговых центрах. Так что настало время для охотников за скидками. Будет возможность оказаться в хороших местах для арендаторов, которые еще не получили такую ​​возможность с рынка. Я имею в виду концепции скидок, которые не сильно пострадали от пандемии, - говорит Беата Кокели, партнер, глава розничного агентства Cushman & Wakefield.

Складской рынок

Рынок складов переживает кризис, вызванный пандемией в относительно хорошем состоянии, поддерживаемой главным образом развитием индустрии электронной коммерции, которая дополнительно ускорилась в первые недели пандемии из-за ограничений, введенных в коммерческом секторе, и переноса части покупательской активности на онлайн-канал. Текущая стоимость рынка электронной коммерции оценивается в 50 миллиардов злотых, и, по данным Unity Group, к концу 2020 года она может даже удвоиться.

Высокая динамика сектора электронной коммерции положительно влияет на спрос на складские площади и трансформирует структуру этого рынка. Растущие требования в отношении скорости доставки и послепродажного обслуживания означают, что в логистическую сеть все чаще входят инвестиции в развитие, расположенные в непосредственной близости от конечной группы потребителей, в районах крупных городов или в непосредственной близости от них (например, объездные дороги). Мы наблюдаем динамичное развитие таких концепций, как «Подразделения малого бизнеса», «City Logistics» и «City Flex», которые идеально соответствуют тенденции развития логистики «последней мили» на таких рынках, как Варшава, Лодзь, Вроцлав и Tri-City. Разработчики также предоставляют специальные средства типа «Build To Suit», реализованные на основе индивидуальных требований арендаторов, в том числе погрузочно-разгрузочные площадки популярны среди компаний курьерской и логистической отрасли. В то же время более крупные региональные логистические центры и центральные склады, составляющие первое звено распределения в цепочке поставок, будут все более интенсифицироваться с помощью современных автоматических систем, позволяющих быстро выбирать и минимизировать занятость.

По мнению экспертов, Cushman & Wakefield слишком рано прогнозировать окончательные последствия пандемии коронавируса для складского сектора. Вероятно, что компании и отрасли, которые столкнутся с серьезными проблемами в ближайшем будущем, снизят спрос на складские площади. С другой стороны, можно ожидать, что «потерянный» потенциальный спрос будет в значительной степени компенсирован растущей активностью секторов электронной коммерции и логистики.

Постепенное ослабление ограничений и прогнозы относительно восстановления экономики в 2021 году являются оптимистичными. Стоит также отметить, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе Польша может выиграть в качестве места производства. Похоже, что одним из результатов нынешнего кризиса станет стремление производственных компаний снизить риски, связанные с «блокированием» некоторых мест и диверсификацией мест, и увеличением запасов в европейских странах.

Независимо от динамических изменений, которые могут наблюдаться в последующие месяцы, позиция Польши как растущего звена в глобальной логистической цепочке должна и впредь укрепляться в долгосрочной перспективе. Высокая динамика индустрии электронной коммерции останется основным фактором развития рынка складских помещений, который в условиях беспрецедентного кризиса, с которым мы сталкиваемся, стал еще более важным, - говорит Джоанна Синкевич, партнер, руководитель отдела промышленной и логистики, Cushman & Wakefield.

Инвестиционный Рынок

Как и ожидали эксперты Cushman & Wakefield, в апреле и мае 2020 года на рынке было зафиксировано небольшое количество транзакций по сравнению с объемами инвестиционных транзакций в первом квартале, которые практически не были затронуты пандемией. Сделки, завершенные во втором квартале, в основном касались офисных и складских помещений, и были начаты до начала пандемии.

Логистическая недвижимость по-прежнему относится к классу активов, который менее всего пострадал от кризиса и по-прежнему представляет большой интерес для инвесторов. Предложения о покупке подаются, несмотря на пандемию, а инвестиционные возможности подвергаются детальному анализу с точки зрения доверия к арендаторам, влияния COVID-19 на отдельные отрасли, способности оплачивать дебиторскую задолженность и физического присутствия на объектах. Коммерческая и гостиничная недвижимость в настоящее время не пользуется популярностью среди инвесторов, а альтернативные классы недвижимости (т.е. арендуемые квартиры, общежития и дома престарелых) составляют небольшую часть рынка в Польше, несмотря на оптимистичные прогнозы.

Мы ожидаем, что объемы инвестиционных транзакций во втором и третьем кварталах будут небольшими из-за того, что многие инвесторы приняли стратегии ожидания, увеличенное время транзакций, ограничения на поездки и отсутствие консенсуса в отношении оценок после пандемии. В результате зависимости от иностранных инвесторов, которые до сих пор составляли более 90% объема инвестиционных сделок, отскок может произойти с задержкой в ​​несколько недель по сравнению с другими рынками в Европе и быть связан с ослаблением ограничений на самолеты, запланированных на середину июня и начало июля. Вместе с возвращением экономики на путь роста во второй половине года, инвестиционная активность на польском инвестиционном рынке может быстро возрасти, поскольку инвесторы все еще смогут рассчитывать на более привлекательные показатели капитализации в нашей стране по сравнению с Западной Европой и высокий спрос со стороны арендаторов, - говорит Марцин Кочерба, юрист , Рынки капитала, Cushman & Wakefield.